“其实这种情况很正常的,我是感觉到危险了。”
姜小白看着鲁厂长说道,其实这种事情他之所以没有主动说,是因为这种情况都是明摆着的。
房地产行业这么火热呢,肯定是不正常的,但是架不住火热的氛围会裹挟一切的。
很多时候不是说看出来看不出来的问题,而是看出来了也没有什么用,看出来又能怎么样?
聪明人不少的,但是身在其中,就是意识不到的。
所以这话也就是鲁厂长问,姜小白才会说,鲁厂长要是不问,姜小白肯定不会主动提起这事的,因为这事就是提了,相信的人也不会太多的。
或者说就是相信了,也会抱有侥幸心理的。
“房地产行业,今年上涨的太不正常了,这种氛围下今年我估计应该是没啥问题的,但是现在不收缩的话,甚至是大肆扩张的话,明年等到这个房价回落的时候。
咱们这些房地产开商就要难受了,你可以想想,今年房价上涨,紧跟着的是拿地的价格也在不断的上涨,现在是八月份,八月份相比年初的时候,从政府那边拿地的价格上涨了多少?”
鲁厂长闻言回想了一下说道:“最起码上涨了百分之二十,甚至有些地方比如说鹏城、临安这边的拿地价格,上涨了百分之五十都不止的。”
“对啊,现在拿地的价格上涨了这么多,大家一点感觉都没有,原因很简单的,那就是现在房价在飞的上涨,所以在成本上增加一点呢,大家都无所谓的。
反正这部分的成本,也都直接转嫁给消费者了,大家赚的越多,但是要是等到明年的房价下跌了呢,这部分的成本消费者不承担了。
那这部分的成本,就全部都需要企业承担了。
而且咱们房地产行业开的周期呢,是两年到三年的时间,即使不要说交房的时候,就说从拿到地块,到项目招标,到项目开始建设,达到预售的标准。
取得预售许可证,这个周期也是需要半年到一年的时间,也就是说现在拿到的地块,是今年肯定不能变现的,等到明年开始预售的时候,这房价要是跌下来了,这么高的成本,对于房地产开商来说,就是一个巨大的问题。
要知道房地产公司的负债率一向就是所有行业中最高的,各个房地产公司的资金链,我就没有见过充裕的,一两个项目还好说,要是开的项目多了,这么大的资金压力,会压垮很多公司的。”
姜小白给鲁厂长分析着说道:“拿我们长兴居地产公司来说,今年要是大肆扩张的话,那等到明年的时候,不要说下跌多少了,只要是下跌百分之十,都会拉高长兴居地产公司的负债率。
现在还好一点,长兴居地产公司的负债率,保持在了百分之三十到百分之四十之间。”
“姜董,这个数字不高啊。”
鲁厂长打断了姜小白的话说道,其实这也是鲁厂长一直非常羡慕姜小白的一个点,那就是姜小白总是那么冷静,很多时候看着钱在自己眼前经过,都能忍住不去赚这份钱去。
就拿国内的房地产公司来说,这一个个的都是负债率居高不下的,负债个百分七八十,甚至百分之一百以上,都不算什么的。
“姜董,就拿上半年,在香江那边上市的毕贵院来说,毕贵院公司的负债率能够达到百分之一百六十的,结果还是受到了资本的追捧。
其实要说我说,姜董,您这边适当的高一点也无所谓的。”
鲁厂长笑着说道。
姜小白摇摇头:“鲁厂长,您觉得这种情况正常吗?上市负债就达到这么高,这负债率比市值都高了,这种情况是不正常的。
也就是放在房地产这个特殊的行业,要是放在其他的行业,这都是资不抵债了,这么高的负债肯定是不行的,将来有一天要是房子卖不动了,肯定会出事的,而且一出事就是大事。”
“我们长兴居地产公司,负债百分之三十到百分之四十之间,这个已经算是负债率高的了,要是过百分之五十,那还怎么经营啊。
就是百分之三十到百分之四十,这在我们华青控股集团内部来说,这个负债率都已经够高了,相比其他的公司来说,这负债率都是第一名了。
还要负债百分之一百多,那公司可以直接解散了,该给债主还债就还债了。”
对于其他公司怎么样,姜小白管不着,但是华青控股集团旗下的公司肯定是不行的。
“而且之前的时候,说实话,我们长兴居地产公司,手里也有一些地块的,至于说这些地块哪里来的,你也知道的,都是香江那边的那次赔给我们的,拿地的价格也不高,正好趁着现在把手里的地块给开完了,我们长兴居地产公司不囤地,不赚那份钱。”
姜小白说着,鲁厂长更是一脸的苦涩,姜小白总是和别人不一样,那毕贵院上市的时候,在上市招股书里边,公开宣称的,就是他们囤积的土地。
说他们囤积的土地面积达到了五千多万平方米,拿地的价格非常低,能够给他们未来的长期盈利和快增长提供强有力的支持。
但是在姜小白这里呢,是能囤地都不囤,就生怕占便宜了,拿了地块就要开,之前人家赔偿的一些地块呢,竟然也要开掉,手里根本不留地。
当然了,姜小白的想法,他也是清楚的,那就是不想要占这个便宜,本身地块放出来呢,就是让开的,开了是要对城市展有利的。
但是很多的地产开商呢,拿到地不开,就是为了囤积等待地块涨价,涨价了以后不管是自己开,还是说直接把地块转给别人赚钱。
这种行为呢,确实不对,但只要是关系协调好了,很多房地产公司尤其是大一点的房地产公司,都在做这样的事情,但是偏偏姜小白就是反其道而行之。
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